Quando si eredita un immobile, è fondamentale comprendere gli obblighi fiscali che ne derivano. Tra questi, l'IMU – Imposta Municipale Propria – rappresenta una delle principali voci a carico degli eredi, soprattutto se la casa ereditata non viene destinata ad abitazione principale. In Italia, la disciplina dell'IMU è contenuta nella Legge 160/2019, che ha sostituito la precedente IUC e regolamenta modalità, esenzioni e soggetti passivi.
Gestire correttamente l'IMU su una casa ereditata è fondamentale per evitare sanzioni e irregolarità. Questo articolo guida passo dopo passo attraverso le principali regole da conoscere, chi deve pagare, in quali casi si è esonerati e come calcolare l'importo dovuto.
Chi è obbligato al pagamento dell'IMU dopo un'eredità
Secondo l'art. 1, comma 743 della Legge 160/2019, l'IMU è dovuta dal possessore dell'immobile. In caso di eredità, l'obbligo ricade su chi ha accettato l'eredità, anche se la trascrizione dell'accettazione nei pubblici registri non è ancora avvenuta. Questo significa che l'obbligo di versamento può nascere prima della conclusione formale della pratica successoria.
Nel caso vi siano più eredi, ognuno è tenuto al pagamento dell'IMU in proporzione alla propria quota di possesso. È fondamentale che ogni erede effettui il pagamento in modo autonomo tramite modello F24, indicando i propri dati e la percentuale di proprietà. Non è previsto un pagamento cumulativo a nome di uno solo degli eredi, salvo delega formale e accordo tra le parti.
Quando si è esonerati dal pagamento dell'IMU
L'IMU non è dovuta quando l'immobile ereditato viene destinato a abitazione principale dell'erede, a condizione che non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). In tal caso si applica l'esenzione prevista dall'art. 1, comma 741, della Legge 160/2019.
È importante però che l'erede trasferisca la residenza anagrafica e dimori abitualmente nell'immobile ereditato. Alcuni Comuni richiedono che ciò avvenga entro termini specifici – spesso 12 mesi dalla successione – per riconoscere l'esenzione. È quindi consigliabile consultare il sito del proprio Comune o contattare l'Ufficio Tributi per verificare eventuali regolamenti comunali specifici.
Come si calcola l'importo dell'IMU
Il calcolo dell'IMU parte dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% come previsto dalla normativa. Questa cifra va poi moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell'immobile: per le abitazioni (cat. A, tranne A/10 e A/1-A/9) il coefficiente è 160.
Il valore così ottenuto costituisce la base imponibile sulla quale applicare l'aliquota IMU, stabilita dal Comune (generalmente compresa tra 8,6‰ e 10,6‰). È importante ricordare che le aliquote possono cambiare ogni anno in base alla delibera comunale, pertanto bisogna sempre fare riferimento alla pubblicazione ufficiale dell'anno di riferimento.
In caso di eredi multipli, ciascuno dovrà calcolare e versare la propria quota IMU in base alla percentuale di possesso. Per esempio, se un immobile ha una base imponibile di 100.000 € e due eredi ne possiedono il 50% ciascuno, ognuno pagherà IMU su 50.000 €, applicando l'aliquota del proprio Comune di riferimento.
Modalità e scadenze per il pagamento
L'IMU si paga in due rate annuali:
• La prima rata (acconto) è da versare entro il 16 giugno, calcolata sulla base dell'aliquota e delle detrazioni dell'anno precedente. • La seconda rata (saldo) va pagata entro il 16 dicembre, con conguaglio basato sulle aliquote deliberate per l'anno in corso.
Il pagamento avviene tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 3918 (per abitazioni non principali) e indicando il codice catastale del Comune in cui si trova l'immobile. È obbligatorio indicare l'anno di riferimento, la quota di possesso e i mesi di detenzione (ad esempio, se l'eredità è avvenuta a marzo, si calcolano 10 mesi).
È possibile anche versare l'importo in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Tuttavia, la rateizzazione è la modalità più comune. In caso di pagamento tardivo, si applicano sanzioni amministrative e interessi moratori, in base al ravvedimento operoso (art. 13, D.Lgs. 472/1997).
IMU e immobili indivisi: cosa succede quando non si è ancora diviso l'eredità
Nel caso in cui il bene immobile ereditato sia in regime di comunione ereditaria, ovvero non sia stato ancora effettuato un atto di divisione, tutti gli eredi sono comproprietari indistinti. Anche in questo caso, ciascuno è tenuto a pagare l'IMU per la propria quota teorica, indipendentemente dall'effettivo utilizzo del bene.
È importante non confondere la quota di utilizzo con quella legale: l'IMU si calcola sulla base della titolarità formale, non su chi abita o gestisce l'immobile. Anche chi non utilizza l'immobile è tenuto a pagare la propria parte, salvo accordi privati tra eredi che non incidono sugli obblighi verso il Comune.
